Il existe plusieurs manières d’acquérir une propriété, ou de gérer un patrimoine immobilier en France. L’une d’entre elles s’impose tout particulièrement pour acheter un bien à plusieurs : la constitution d’une société civile immobilière (SCI). Cet article expose 8 raisons de constituer une SCI.
1. Les biens sont détenus en pleine propriété
Lorsque l’on achète un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI, la propriété n’est pas divisée entre plusieurs personnes. Au contraire, on dit que la société a la « pleine propriété » sur ses biens. Cela signifie que, par exemple dans le cadre d’une succession, il n’y aura pas besoin de résoudre le sort d’une indivision (ce qui peut conduire à une vente obligatoire en cas de désaccord). La propriété du bien à proprement parler ne sera donc pas affectée. Les statuts peuvent même protéger les fondateurs du décès de leur(s) associé(s), en leur accordant un droit de préemption sur les parts du de cujus, afin que le(s) survivant(s) reste(nt) le(s) seul(s) à a contrôler le bien.
2. Les transferts de propriété sont grandement facilités
Les transferts de propriété sont beaucoup plus faciles lorsqu’une SCI a été créée. En effet, pour transférer le bien en question, les associés n’ont qu’à céder leurs parts au sein de la société. Ceci ne nécessite pas d’acte notarié (ce qui rend la cession moins coûteuse). Concrètement, le vendeur et l’acheteur signent seulement un contrat et modifient les statuts de la société en conséquence.
Les ventes de parts peuvent être totales (tous les associés vendent toutes leurs parts) ou partielles (un ou plusieurs associés seulement le font). Les associés ont également le droit de vendre une fraction seulement de leurs parts, ce qui leur offre plus de flexibilité, ainsi qu’une meilleure liquidité du bien.
3. La SCI permet d’optimiser sa fiscalité immobilière
La vente de parts d’une SCI est soumise à une imposition globalement plus faible que la vente directe ordinaire d’un bien immobilier. Effectivement, la base d’imposition est alors constituée du bénéfice réalisé lors de la vente des parts sociales, et non de la vente du bien lui-même. Or, les dettes de la société (un emprunt par exemple) peuvent être prises en compte pour déterminer la valeur des parts, ce qui permet d’optimiser le niveau d’imposition. En outre, à l’instar des ventes immobilières directes, les associés de SCI peuvent bénéficier de déductions fiscales correspondant à la durée de possession du bien.
En principe, les SCI sont des véhicules « transparents » du point de vue fiscal. Cela signifie que chaque associé sera personnellement imposé sur ses revenus pour les bénéfices réalisés par l’intermédiaire de la société. Il n’y aura pas d’imposition si l’activité de la SCI consiste simplement à détenir le bien sans réaliser de bénéfices d’aucune sorte (tant que la valeur du patrimoine personnel ne dépasse pas un certain montant). Cependant, au fur et à mesure que la société se développe et acquiert des biens, sa fiscalité peut être optimisée en optant pour un assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).
4. La SCI offre un bel équilibre entre flexibilité et contrôle du patrimoine
Les SCI sont généralement des sociétés familiales. Elles sont donc très privées, en ce sens que tout est fait pour préserver le contrôle des associés sur leurs biens. En effet, toute cession de parts (y compris entre associés, sauf disposition contraire des statuts) doit obligatoirement être acceptée par les autres associés (procédure d’agrément).
Détenir un bien immobilier par le biais d’une SCI permet donc d’atteindre un équilibre subtil entre flexibilité (possibilité de liquider) et contrôle (garder le bien immobilier dans un cercle fermé). Cet équilibre est selon nous l’une des principales raisons de constituer une SCI.
5. Constituer une SCI permet de gérer et développer au mieux son patrimoine immobilier
La SCI est idéale pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle permet de mutualiser les coûts inhérents à la possession d’un bien (réparations, impôts locaux, conflits de voisinage…), de répartir les bénéfices (loyers, plus-value sur les ventes…), et de canaliser les prises de décision au niveau de la gérance (signature des baux, devis de travaux…).
La SCI est également un formidable outil d’acquisition immobilière. Elle est à proprement parler le véhicule conçu pour l’achat de biens immobiliers en France. Le fait qu’elle permette à plusieurs personnes de constituer un capital d’investissement, tout en étant in fine tenus aux dettes, constitue un véritable levier d’acquisition. Les financements sont ainsi grandement facilités : que ce soit en obtenant des conditions de prêt plus favorables ou en optimisant la prise de sûretés. Par ailleurs, le patrimoine d’une SCI peut rapidement augmenter, ce qui peut inciter d’autres investisseurs à rejoindre la société, ou permettre d’acquérir des biens supplémentaires.
6. La SCI offre une protection relative à ses associés
Parmi les raisons de constituer une SCI, il y a bien sûr la distinction entre la personnalité juridique de la société d’une part, et de ses associés d’autre part. Comme la plupart des sociétés, la SCI a une identité juridique distincte de celle de ses associés. En conséquence, les créanciers devront d’abord rechercher la responsabilité de la société, avant de se retourner contre ses associés. Cependant, la SCI n’est pas une société à responsabilité limitée : au contraire, les associés sont dits indéfiniment responsables des pertes, au-delà de leurs apports. Cela signifie que, lorsque la SCI n’est pas en mesure de faire face à ses obligations, les créanciers sont en droit de rechercher le recouvrement de leurs créances contre les associés. Néanmoins, cette responsabilité individuelle n’est pas solidaire. « Indéfiniment » signifie seulement que les associés engagent leur propre patrimoine, à hauteur de leur proportion de détention du capital. Les créanciers devront donc se retourner contre tous les associés à la fois, et non un seul.
Ce risque concernant responsabilité personnelle des associés est généralement mitigé par la prise de sûretés sur l’actif de la société (hypothèque).
7. La SCI permet d’optimiser la transmission des biens immobiliers
En tant que sociétés familiales, les SCI aident leurs fondateurs à adapter la transmission de leur patrimoine immobilier. Il est assez facile de transmettre progressivement des parts sociales au sein de la société, en prévision des droits de succession. Le cédant peut même bénéficier de déductions fiscales lorsque les transmissions de parts (jusqu’à une certaine valeur) à ses héritiers sont réalisées périodiquement, tous les 15 ans.
Il est également possible de démembrer les parts d’une SCI pour organiser ou anticiper certaines situations délicates. Par exemple, afin que l’usufruit soit préservé pour les parents, mais que la nue-propriété appartienne aux héritiers jusqu’au décès. Certains mécanismes de démembrement croisé sont également utiles, pour préserver l’usage du bien par le concubin, après le décès de son partenaire.
8. Les formalités de gestion sont allégées
Contrairement aux sociétés commerciales, les SCI sont exclusivement régies par le Code civil, s’agissant de leurs création et fonctionnement. Cela implique un fonctionnement simplifié, jusqu’à ce que la société croisse ou engage une activité commerciale : pas de dépôt annuel des comptes, une grande liberté dans la désignation des représentants, un minimum de deux associés pour la constitution, ainsi qu’une comptabilité simplifiée.
Tout ceci rend la SCI encore plus flexible. L’objectif ici est bien sûr de simplifier et d’optimiser la gestion immobilière ; pas de la rendre trop compliquée.
Vous pouvez en apprendre davantage sur nos services en droit des sociétés ici. N’hésitez pas à nous contacter si vous vous interrogez au sujet de la constitution d’une SCI.
